17 апреля 2020 г.Дарья Годунова в годовом докладе НАКДИ анализирует новые рынки для девелопмента в России
Управляющий партнер «Пионеры ГЧП», член Комитета по ГЧП ТПП РФ, член Экспертно-методического совета НАКДИ, член Экспертного совета Национального Центра ГЧП Дарья Годунова отмечает, что за последние пять лет на рынке строительных компаний наблюдается острая нехватка проектов и контрактов от государства. Однако уже в следующую пятилетку согласно планам Майского указа Президента России в стране планируют масштабное строительство инфраструктуры. Экспертная статья Дарьи Годуновой «Новые рынки для девелопмента, или как возможности могут совпадать с желаниями» опубликована в Годовом докладе по результатам независимого мониторинга «Концессии в России-2019. Основные итоги и тренды».
Некоторые девелоперы, которые участвуют в госконтрактах, решили рассмотреть возможность отказа от жилищной застройки в пользу инфраструктурной. Сделать это можно тремя способами, первый из них - участие в консорциумах – временном объединении нескольких независимых компаний для реализации крупных проектов. Однако для этого необходимо «погрузиться» в смежные области – от маркетинга до договоренностей с банками, а также корпоративные условия вхождения в такой тандем.
Второй способ - участие в комплексном развитии территории. Это позволит заняться подготовкой и утверждением документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественного, даже культурного назначения и смежной к ним инфраструктуре. А к данным работам добавляется проектирование, строительство, реконструкция указанных объектов.
Третий способ - реализация инфраструктурных проектов через ГЧП. На этом инструменте остановимся подробнее, потому что первые два варианта достаточно понятны для участников строительного бизнеса.
Что такое ГЧП
ГЧП – это привлечение частного сектора для более эффективного и качественного выполнения задач, относящихся к публичному сектору, на условиях компенсации затрат, разделения рисков, обязательств, компетенций. Контракт ГЧП может быть разных видов, все зависит от условий и возможностей государства в отношении рассматриваемых отношений сторон.
В России существует несколько основных моделей проектного сотрудничества государства и бизнеса, которыми может воспользоваться каждый и на любом уровне собственности, но самый популярный из них — это концессия. В период с 2005 по 2020 год в России заключено более 3 000 концессионных соглашений.
Через концессию можно одним договором осуществить на конкурсной основе или через частную инициативу несколько разных сделок. Например, проектирование, строительство и эксплуатацию школы. Суть концессии состоит в том, что объект строительства оформляют в собственность государства (концедента), а частный инвестор (концессионер) забирает его к себе на баланс и долгие годы эксплуатирует, управляет процессом. Также через тот же конкурс решается вопрос с земельным участком, так как участки, которые можно рассматривать, в большинстве своем принадлежат государству в лице региона или муниципалитета. Частный инвестор также подписывает договор аренды, который является приложением концессионного соглашения.
Концессия не заключается менее чем на пять лет, в общей массе срок начинается с 15 лет и без ограничений, так как, помимо основных целей, проект необходимо и окупить, и заработать, частный инвестор не благотворитель и это существенное условие. По истечении срока соглашения объекты возвращается публичному партнеру (концеденту).
Почему не госзаказ
Получать право на строительство инфраструктурных объектов можно и через госзаказ, но именно концессионное соглашение предоставляет публичному партнеру в лице региональных и муниципальных властей ряд значительных преимуществ:
- возможность выполнения комплекса работ по созданию и последующей эксплуатации объекта на основании одного соглашения,
- гибкое перераспределение рисков, связанных с созданием и последующей эксплуатацией объекта,
- возможность гибкого структурирования платежного механизма, через рассрочку оплаты работ (не сразу, а периодами, годами).
Проблемой для строительных компаний, которые работают по госконтрактам, является неритмичность (с задержкой) выделения денег государством-заказчиком. Это можно решить за счет авансов, но для строительной отрасли сумма лимитирована до 30%, а на практике может быть и того меньше. Кроме того, чтобы получить хоть такой аванс, нужно предоставить встречное обеспечение (банковские гарантии), что тоже «бьет» по бюджету.
С полной версией экспертной статьи Дарьи Годуновой «Новые рынки для девелопмента, или как возможности могут совпадать с желаниями» можно ознакомиться в Годовом докладе по результатам независимого мониторинга «Концессии в России-2019. Основные итоги и тренды».
